Ev İnşaatında Ölçek Ekonomileri Neden Beklentileri Karşılamıyor?
İnşaat sektörünün verimlilik sorunu uzun süredir devam eden bir problem. Sektördeki üretkenlik artışı, imalat gibi diğer endüstrilere kıyasla çok daha yavaş seyrediyor, hatta çoğu zaman hiç artmıyor. İnşaat maliyetleri neredeyse her zaman enflasyon seviyesinde veya üzerinde artış gösteriyor. Bu sorunları çözmek için fabrikayı inşaat sürecine dahil etme stratejisi bile, umulan maliyet tasarruflarını sıklıkla karşılamıyor.
Sorunun derin doğasını anlamak için, üretim süreçlerinin ucuzlamasında en önemli mekanizmalardan biri olan ölçek ekonomilerine yakından bakacağız. Birçok süreç, üretim hacmi arttıkça birim maliyetlerini düşürür. Sabit maliyetler daha geniş bir hacme yayılır, ekipmanlar birim başına daha ucuz hale gelir, öğrenme yoluyla daha iyi üretim yöntemleri geliştirilir. Ancak ev inşaatı gibi büyük üretim hacimlerine sahip sektörlerde bile bu etkiler en iyi ihtimalle mütevazı kalıyor.
Ev İnşaatında Ölçek Ekonomilerinin Sınırlılıkları
Ev inşaatındaki ölçek ekonomilerinin sınırlılıkları büyük ölçüde üretim sürecinin doğasından kaynaklanmaktadır. Ölçek ekonomileri, bir sürecin ham girdi maliyetleri ile nihai üretim maliyetleri arasındaki farkı ortadan kaldırarak çalışır. Yüksek verimli, yüksek hacimli bir üretim sürecinde, çıktının maliyetleri kademeli olarak malzeme girdilerinin maliyetlerine yaklaşır. Ancak ABD’deki geleneksel ev inşaatında bu fark zaten küçüktür, bu da ölçek bazlı stratejilere kapatacak nispeten az bir marj bırakır.
ABD’de her yıl çok sayıda ev inşa edilmesine rağmen (geçen yıl 1,3 milyondan fazla konut başlangıcı, 942.000 tek ailelik ev dahil), ev inşaatının nispeten mütevazı ölçek ekonomileri sergilediğine dair kanıtlar bulunuyor. Örneğin, ev inşaatı sektöründeki yoğunlaşma seviyesi düşüktür: ABD’de 65.000’den fazla firma faaliyet gösteriyor ve en büyük 100 firma pazarın %50’sinden azını oluşturuyor. En büyük dört firma pazarın sadece %18’ini elinde tutarken, bu oran uçak üretiminde %90, kablosuz telefon hizmetinde %86 ve otomobil üretiminde %58’dir. Bu konsantrasyon seviyesi, ev inşaatında önemli ölçek ekonomileri olsaydı beklenen bir durum değildir.
Geçmişte yapılan araştırmalar, en büyük ev inşaatçılarının inşaat maliyetlerinin aslında daha küçük firmalardan daha yüksek olduğunu göstermiştir. Ayrıca büyük ve küçük ev inşaatçılarının benzer brüt marjlara sahip olduğu bulunmuştur. Eğer ev inşaatında büyük ölçek ekonomileri olsaydı, daha büyük firmaların daha düşük inşaat maliyetleri ve daha yüksek brüt marjlara sahip olmasını beklerdik. Daha güncel veriler de bu eğilimlerin devam ettiğini göstermektedir: En büyük firmalar (örneğin Lennar, 80.000’den fazla ev; D.R. Horton, 84.000’den fazla ev) ile çok daha küçük firmalar (örneğin United Homes Group, 1.192 ev; LGI Homes, 4.685 ev) arasında brüt marjlar ve ortalama satış fiyatları arasında önemli bir ilişki bulunmamaktadır.
Büyük ev inşaatçıları bugün hala çok daha küçük inşaatçıların kullandığı temel yöntemleri kullanmaktadır. Hatta Lennar ve D.R. Horton gibi firmalar, gerçek ev inşaatlarının tamamını yerel müteahhitlere taşere etmektedir. Büyük firmalar malzeme alımlarında hacimli indirimler yoluyla bazı ölçek ekonomileri elde edebildiklerini belirtse de, kanıtlar bu tasarrufların nispeten mütevazı olduğunu göstermektedir. Örneğin CBUSA gibi toplu satın alma grupları, bağımsız inşaatçılara ev başına yaklaşık 9.500 dolar, yani ortalama yeni bir evin malzeme maliyetlerinin yaklaşık %6’sı kadar tasarruf sağlamaktadır.
Montaj hattı tarzı inşaatla ölçek ekonomileri elde edilebileceği iddiaları da vardır, ancak bu tür inşaatın tasarrufları da mütevazıdır ve hiç gerçekleşmeyebilir. Levittown’lar gibi büyük ölçekli projeler bile, o dönemdeki diğer küçük inşaatçıların ev maliyetlerinden önemli ölçüde farklılık göstermemiştir.
Hazır Konutlar: Ölçek Ekonomileri İçin İdeal Bir Alan mı?
Ölçek ekonomilerini daha iyi anlamak için hazır konutlara (eski adıyla mobil evler) bakabiliriz. Geleneksel evlerle aynı teknolojiyi kullansalar da, bu evler fabrikalarda üretilir ve ulusal HUD kodu gibi tek bir standartta inşa edilirler. Ayrıca kontrollü fabrika ortamında tekrarlı üretim yapılması, öğrenme yoluyla gelişme fırsatları sunar.
Hazır konut sektöründe, geleneksel ev inşaatına kıyasla daha yüksek bir endüstri yoğunlaşması görülmektedir. En büyük üç üretici (Clayton Homes, Cavco, Champion) pazarın yaklaşık %90’ını oluşturmaktadır. Ancak, bu yoğunlaşmaya rağmen, gerçek üretim ölçek ekonomileri nispeten mütevazı görünmektedir. Dört halka açık hazır konut şirketinin (Champion, Cavco, Legacy Housing, Nobility Homes) operasyonlarına bakıldığında, üretim hacmi ile brüt marjlar arasında belirgin bir ilişki bulunmamaktadır. Hatta çok daha küçük üreticiler (Nobility Homes ve Legacy Housing) daha büyük olanlardan daha iyi brüt marjlara sahiptir.
Dahası, bu üreticilerin hepsi esasen aynı üretim yöntemlerini kullanır. Fabrikalar benzer boyutlardadır (100-200 bin metrekare), 100-300 kişi istihdam eder ve yılda birkaç yüz ev üretir. Yani fabrika düzeyinde büyük ölçek ekonomileri olduğu görülmemektedir. Küçük üretim hacimleri bile onlarca farklı fabrikaya dağıtılmaktadır. Karşılaştırma için, modern bir araba fabrikası yılda birkaç yüz bin araba üretir.
Bu dağıtılmış üretim stratejisinin bir nedeni yüksek taşıma maliyetleridir. Hazır konutlar, düşük ‘dolar yoğunluğuna’ sahiptir, yani kapladıkları alana veya kütlelerine oranla değerleri düşüktür. Bu nedenle, ekonomik nakliye mesafeleri genellikle 350 mil civarındadır. Ancak, bu durum ölçek ekonomilerinin neden sınırlı olduğunu tam olarak açıklamaz. Eğer önemli ölçek ekonomileri olsaydı, üreticilerin daha uzun mesafelere sevkiyat yapmak için yüksek maliyetlere katlanmaları beklenirdi. Ayrıca, üreticilerin sıklıkla ekonomik sevkiyat mesafesinden çok daha yakın birden fazla tesise sahip olması, fabrika düzeyinde büyük ölçek ekonomileri olmadığını düşündürmektedir.
Temel Neden: Çıktı Maliyetinin Girdi Maliyetine Oranı (‘Aptal Endeksi’)
Ev inşaatında ölçek ekonomileri elde etmenin zorluklarını anlamanın en kolay yolu, çeşitli endüstrilerde girdi maliyeti ile çıktı maliyeti arasındaki ilişkiye bakmaktır. Elon Musk, bir ürünün nihai maliyetinin ham madde maliyetine oranına ‘aptal endeksi’ adını verir. Yüksek bir aptal endeksi, dramatik bir şekilde iyileştirilebilecek verimsiz bir süreci işaret eder.
Örneğin, benzin üretiminde ham petrol fiyatının toptan benzin fiyatına oranı yaklaşık 1,2 ila 1,3’tür. Otomobil üretiminde, çıktı maliyetlerinin malzeme girdi maliyetlerine oranı ortalama 1,8 civarındadır. Bu oranlar, ölçek ekonomileri sayesinde pahalı ekipman ve işgücü maliyetlerinin büyük üretim hacimlerine yayılmasıyla düşürülür.
Ancak, tipik bir ABD tek ailelik evinin sert inşaat maliyetleri incelendiğinde, yaklaşık %50 işçilik ve %50 malzeme olduğu görülmektedir. Bu, çıktının maliyetinin fiziksel girdilerin (kereste, alçıpan, beton vb.) maliyetlerine oranının yaklaşık 2 olduğu anlamına gelir. Bu çok düşük bir orandır; BMW i3’ün çeşitli alt montajları için gördüğümüz orandan sadece biraz daha yüksektir. Otomobil üretiminde bu düşük oran ölçek yoluyla elde edilirken, ev inşaatında bu oran, girdiler üzerinde gerçekleşen dönüşüm miktarının nispeten mütevazı olmasından kaynaklanır. Kereste, alçıpan, beton ve diğer yapı malzemelerini bitmiş bir eve dönüştürmek nispeten az miktarda işçilik ve ekipman gerektirir.
Bir evin inşaat maliyetleri ile çeşitli malzemelerin maliyetleri arasındaki oranın zaten bu kadar düşük olması, esasen önemli ölçek ekonomileri elde etmeyi zorlaştıran temel faktördür. Bu oran düşük olduğunda, verimlilik iyileştirmesi için potansiyel tasarruflar çok küçüktür. Pahalı otomasyonun, az sayıda inşaat işçisinin el aletleriyle yaptığı işi tekrarlaması zordur. Yani üretim ölçek ekonomileri için yeterli ‘ısırık’ yoktur ve ev inşaatı operasyonunun ölçeğini dramatik bir şekilde artırarak elde edilecek çok az verimlilik kazancı vardır.
Sonuç
Ölçek ekonomileri, bir süreci daha verimli hale getirmek için en güçlü güçlerden biridir. Ancak bunlar, bir sürecin ham girdi maliyetleri ile nihai ürünün maliyetleri arasındaki fark üzerinde işler. Bu fark büyük olduğunda, genellikle önemli ölçek ekonomileri elde edilebilir. Ancak ev inşaatında bu oran zaten düşüktür. İnşaat malzemelerini bitmiş evlere dönüştürmek için nispeten mütevazı gereksinimler sayesinde, ev inşaatı, araba imalatı gibi yüksek hacimli üretim operasyonlarında gözlemlenen çıktı maliyetlerinin girdi maliyetlerine oranına sahiptir. Hazır konut fabrikalarında işi daha verimli bir şekilde düzenlemek gibi ‘kolay elde edilebilir’ kazanımlar yakalandıktan sonra, ölçeği daha da artırarak elde edilecek üretim verimliliği çok azdır.
